Viele Menschen in Deutschland sind Eigentümer*innen einer Immobilie. Ob Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus, eines ist nach einer Trennung sehr wichtig zu wissen: was passiert mit Immobilie nach Trennung?
Zuerst einmal müssen wir verstehen, wer in Deutschland eigentlich Eigentümer*in einer Immobilie ist. Immer wieder erlebe ich in meiner beruflichen Praxis, dass viele Menschen gar nicht wissen, ob sie tatsächlich Eigentümer*in einer Immobilie sind.
Wer Eigentümer einer Immobilie ist steht im Grundbuch
Entscheidend ist das Grundbuch. Zuständig für die Führung des Grundbuchs ist das jeweilige Amtsgericht. Die Abteilung im Amtsgericht heißt Grundbuchamt. Dort sind alle Grundstücke einer Gemeinde erfasst. Nur wer im Grundbuch als Eigentümer*in eingetragen ist ist es auch tatsächlich. Das klingt so banal. Aber wenn wir uns die verschiedenen Wege ansehen, auf denen eine Immobilie erworben werden kann, wird die Verwirrung deutlich.
Der einfachste Fall: eine Einzelperson kauft ein Grundstück oder eine Immobilie. Für den Kauf ist ein notarieller Kaufvertrag notwendig und die Eintragung des Käufers als Eigentümer*in im Grundbuch. Nur diese Person ist dann auch Eigentümer*in der Immobilie.
Auch mehrere Personen können Eigentümer sein
Komplizierter wird es, wenn zwei Personen ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben wollen. Auch hier ist für den Kauf ein notarieller Kaufvertrag und die Eintragung der Käufer als Eigentümer im Grundbuch notwendig. Sind mehrere Personen Eigentümer*innen, dann ist zu klären, in welchem Verhältnis sie das Eigentum an der Immobilie erworben haben.
Zwei Personen können jeweils als hälftige Miteigentümer*innen ins Grundbuch eingetragen werden. Dann steht jede*r 50% an der Immobilie zu. Es kann aber auch eine Person nur zu einem Drittel oder Viertel als Eigentümer*in eingetragen werden. Dann steht ihr nur 33% bzw. 25% an der Immobilie zu.
Für die Eigentümerstellung ist also immer ausschlaggebend, was im Grundbuch steht. Egal wer wieviel Geld für diese Immobilie ausgegeben hat.
Eheleute sind nicht automatisch Miteigentümer
Dies ist auch der Fall wenn ein Ehepaar eine Immobilie erwirbt. Auch hier gilt nur der Inhalt des Grundbuchs. Es sind also nicht automatisch beide Eheleute hälftige Miteigentümer*innen der Immobilie, nur weil diese Immobilie während der Ehezeit erworben wurde. Das glauben aber viele Leute.
Genauso verhält es sich, wenn nur ein Grundstück gekauft wird und die Eheleute später zusammen ein Haus darauf errichten. Auch hier ist nicht ausschlaggebend, wer von den Eheleuten wieviel Geld in die Immobilie investiert hat. Allein relevant ist das Grundbuch.
Steht also nur eine*r der Ehepartner als Eigentümer*in dieses Grundstücks im Grundbuch, dann wird auch nur dieser Ehepartner alleinige*r Eigentümer*in des Hauses. Da kann der andere Ehegatte noch so viel Geld investiert haben. Dies ändert nichts an der Eigentümerstellung.
Übertragung von Immobilien an einen Ehegatten
Häufig kommt es vor, dass ein Ehegatte von seinen Eltern oder Verwandten ein Grundstück oder eine Immobilie übertragen bekommt. Steht dann nur dieser Ehegatte im Grundbuch gibt es bei einer Trennung oft eine böse Überraschung. Denn auch wenn der andere Ehegatte in der Ehezeit sehr viel Geld in die Immobilie investiert, so ist er/sie dennoch nicht Eigentümer*in der Immobilie.
Ich kann mich an einen Fall erinnern ganz am Anfang meiner beruflichen Laufbahn als Rechtsanwältin. Eine Frau kam zu mir in die Beratung. Der Ehemann hatte sich nach mehr als 25 Ehejahren von ihr getrennt. Sie hatten während der Ehe in einem Haus gewohnt, welches der Ehemann von seiner Mutter übertragen bekommen hatte. Die Ehefrau hatte während der gesamten Ehezeit jedoch deutlich mehr verdient als der Ehemann. Sie hatte daher auch den Großteil der notwendigen Reparaturen und Renovierungen des Hauses von ihrem Einkommen bezahlt. Sie hatte eine neue Heizung gekauft, das Dach auf ihre Kosten neu decken lassen und den Hof pflastern lassen.
Diese Frau war der festen Ansicht, dass ihr das Haus zur Hälfte gehören würde. Sie hätten dies schließlich in der Ehe bekommen. Es war tragisch ihr mitteilen zu müssen, dass sie nicht im Grundbuch stand, sondern allein der Ehemann. Obwohl sie mit ihrem Geld dafür gesorgt hatte, dass die Immobilie in einem sehr guten Zustand war, gehörte ihr eben nicht die Hälfte des Hauses. Die Frau war verzweifelt, denn sie hatte keinen Anspruch auf die Immobilie.
Achtung bei Investitionen in die Immobilie
Wichtig ist also, genau zu überprüfen, wer der beiden Ehegatten ist denn nun Eigentümer*in der Immobilie. Sollte aus irgendeinem Grund nur eine*r der Ehegatten Eigentümer*in sein, dann sollte sich der/die andere gut überlegen, ob er/sie Geld in die Immobilie investieren möchte. Denn im Zweifel sieht er/sie dieses Geld nach einer Trennung der Eheleute nicht mehr wieder.
Was passiert aber jetzt mit einer Immobilie nach Trennung? Grundsätzlich ändert weder eine Trennung, noch eine Scheidung etwas an der Eigentümerstellung. Sind beide Ehegatten hälftige Eigentümer einer Immobilie, so bleiben sie dies auch. Daran ändert auch eine rechtskräftige Ehescheidung nichts.
Miteigentümer müssen gemeinsam entscheiden
Sind beide Miteigentümer der Immobilie müssen sie auch gemeinsam entscheiden, was mit der Immobilie passiert. Sie können weiter beide Eigentümer*in bleiben. Oder die Immobilie wird von einem Ehegatten übernommen und diese*r zahlt den/die andere*n Ehegatten aus. Als weitere Möglichkeit bleibt auch der Verkauf des Hauses an einen Dritten.
Wichtig ist nur, dass die Ehegatten diese Entscheidung gemeinsam treffen müssen. Es kann also nicht ein Ehegatte einfach einen Makler mit dem Verkauf des Hauses beauftragen. Will dies der andere Ehegatte nicht so wird es nichts mit dem Verkauf.
Ohne Einigung droht die Zwangsversteigerung
Können sich die Ehegatten nicht einigen, so haben sie nach einer rechtskräftigen Ehescheidung auch die Möglichkeit, die Immobilie zwangsweise versteigern zu lassen. Diese Teilungsversteigerung wird durch das örtlich zuständige Amtsgericht vorgenommen. Meist ist es finanziell jedoch deutlich lukrativer, eine Immobilie privat zu verkaufen. Es macht also Sinn, sich auch nach einer Trennung genau zu überlegen, was mit der Immobilie passiert. Rein „automatisch“ passiert jedenfalls durch eine Trennung nichts mit der Immobilie.