Trennen sich Eheleute, die gemeinsame Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses sind, so zieht im Regelfall einer der Beteiligten aus. Nach einer Trennung ist meist ein Leben unter einem Dach nicht mehr möglich oder nicht mehr gewollt. Derjenige Ehegatte, der aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, kann dann von dem anderen Ehegatten eine sog. Nutzungsentschädigung verlangen. Was genau ist eine Nutzungsentschädigung?
Zahlung an den Ehegatten, der auszieht
Nehmen wir den Fall: ein Ehegatte zieht aus der gemeinsamen Immobilie aus und der andere Ehegatte bleibt darin wohnen. Dann nutzt der in der Immobilie verbleibende Ehegatte den Anteil der Immobilie mit, der dem anderen Ehegatten gehört. Für diese Nutzung kann dann der Ehegatte, der ausgezogen ist, eine Entschädigung verlangen. Der verbleibende Ehegatte muss an den anderen Ehegatten also einen monatlichen Betrag zahlen. Das ist die sog. Nutzungsentschädigung.
Doch wann kann diese Nutzungsentschädigung verlangt werden? Grundsätzlich kann der ausziehende Ehegatte direkt nach seinem Auszug vom anderen die Nutzungsentschädigung verlangen. Wichtig ist allerdings, dass diese Nutzungsentschädigung auch geltend gemacht wird. Das bedeutet, der ausziehende Ehegatte muss dem anderen auch sagen, dass er jetzt eine Entschädigung haben will. Einfach ausziehen, nichts sagen und dann Monate später rückwirkend eine Zahlung zu verlangen – das geht nicht. Also: verlangt werden kann eine Nutzungsentschädigung erst ab dem Zeitpunkt, ab dem sie auch geltend gemacht wird.
Höhe der Nutzungsentschädigung
Wie wird die Nutzungsentschädigung berechnet? Grundsätzlich berechnet sich die Höhe der Nutzungsentschädigung nach der Höhe der ortsüblichen Miete. Hierfür kann in dem für die Stadt oder den Kreis geltenden Mietspiegel geschaut werden. Im Mietspiegel werden die Immobilien nach Baujahr, Größe und Wohnlage unterschiedlich bewertet. Von diesen Faktoren hängt die Höhe der Miete ab.
So erzielt eine neue Wohnung in einer sehr guten Wohnlage einen hohen Mietpreis. Dagegen erzielt eine sehr alte Wohnung in einer schlechten Wohnlage, z.B. an einer Hauptverkehrsstraße, einen deutlich geringeren Mietpreis.
Die gemeinsame Immobilie der Eheleute wird nun, ebenso wie eine Mietwohnung, in diese Kategorien eingeteilt. Dann wird der Mietpreis abgelesen. Dieser Mietpreis pro Quadratmeter ist dann der Nutzungsentschädigung zugrunde zu legen.
Im ersten Jahr der Trennung muss weniger gezahlt werden
Allerdings wird nicht immer die gesamte Quadratmeterzahl der Immobilie zur Berechnung der Nutzungsentschädigung zugrunde gelegt. Dies hängt davon ab, wie lange die Ehegatten bereits getrennt leben.
Leben die Ehegatten noch nicht ein Jahr getrennt voneinander, so will es der Gesetzgeber ermöglichen, dass sich die Ehegatten auch wieder versöhnen können. Es sollen daher keine so weitreichenden finanziellen Einschnitte gesetzlich vorgeschrieben werden, die eine Versöhnung erschweren würden. Das bedeutet, dass zur Berechnung der Höhe der Nutzungsentschädigung im ersten Trennungsjahr nicht die gesamte Wohnfläche der Immobilie angesetzt wird.
Vielmehr wird im ersten Jahr nach der Trennung nur der sogenannte subjektive Wohnwert angesetzt. Es wird also nicht geschaut, wie hoch die Wohnfläche der Immobilie tatsächlich ist. Sondern es ist ausschlaggebend, wie viele Quadratmeter der Ehegatte, der in der Immobilie zurückbleibt, tatsächlich benötigen würde. In der Regel wird für eine Einzelperson hier maximal eine Größe von 50 bis 60 Quadratmetern angenommen. Nur diese Größe wird dann mit dem durch den Mietspiegel ermittelten Quadratmeterpreis multipliziert. Liegt der Mietpreis pro Quadratmeter zum Beispiel bei 4,50 €, so ergibt sich eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 225,00 € bis 270,00 € monatlich.
Höhe der Nutzungsentschädigung nach einem Jahr Trennung
Leben die Ehegatten bereits ein Jahr oder länger getrennt, dann wird die gesamte Wohnfläche der Immobilie angesetzt. Hat die Immobilie im vorgenannten Fall also eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern, dann steigt die Nutzungsentschädigung auf monatlich 540,00 €. Diesen Betrag muss der in der Immobilie verbleibende Ehegatte dann monatlich an den anderen Ehegatten zahlen.
Gemeinsame Immobilienkredite müssen beide Ehepartner bedienen
Doch was ist mit der Nutzungsentschädigung, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist? Wenn monatlich noch Raten bei der Bank geleistet werden müssen?
Es ist nicht so, dass der ausziehende Ehegatte nun mit den Immobilienkrediten nichts mehr zu tun hätte. Haben beide Ehegatten die Kreditverträge bei der Bank unterschrieben, so haftet auch der ausziehende Ehegatte auf die Verbindlichkeiten gemeinsam mit dem anderen Gatten als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass jeder der Ehegatten die Hälfte der Darlehensraten an die Bank zahlen muss.
Der bleibende Ehegatte hat einen Ausgleichsanspruch
Wenn nun der verbleibende Ehegatte die Kredite alleine zahlt, so hat er*sie einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem ausziehenden Ehepartner. Der verbleibende Ehegatte kann somit fordern, dass sich der andere an sämtlichen Schulden hälftig beteiligt. Das können neben den Krediten auch Hausgelder und notwendige Sanierungsmaßnahmen sein. Und das auch dann, wenn der andere Ehegatte die Immobilie gar nicht mehr nutzt. Diese Zahlungsverpflichtung endet auch nicht mit der Ehescheidung, sondern hängt allein am Status als gemeinsame Eigentümer der Immobilie.
Üblicherweise einigen sich die Ehegatten, was auf Dauer mit der Immobilie geschehen soll. Ist eine solche Einigung allerdings nicht möglich, so kann nach einer rechtskräftigen Ehescheidung ein Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden. Ein solcher Antrag kann von jedem der beiden geschiedenen Ehepartner gestellt werden. Die Immobilie wird dann im Wege der Teilungsversteigerung verwertet. Dies bringt allerdings erfahrungsgemäß weniger ein, als ein freihändiger Verkauf der Immobilie. Auch hierbei ist es also von Vorteil, wenn sich die Ehegatten einvernehmlich einigen, was mit der Immobilie geschehen soll. So lange ist allerdings die Nutzungsentschädigung zu zahlen.